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新華財經 | 公募基礎設施REITs試點如何步入實操？
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新華財經北京8月4日電（記者余蕊）基礎設施投資作為我國經濟增長的壓艙石，多年來保持高增長狀態，積累了百萬億元級規模的存量資產。4月30日，中國證監會和國家發展改革委發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，拉開了公募基礎設施REITs試點的大幕。該項工作進展如何，公募基礎設施REITs試點聚焦哪些領域，企業反響如何，記者進行了采訪調研。 公募基礎設施REITs試點進入實操階段 2018年以來，由于內外部環境條件的變化，我國基礎設施投資增長速度出現明顯下滑，連續兩年的增長率均為3.8%，受疫情影響，2020年上半年基礎設施投資下降2.7%?；A設施資產的形成往往需要大量的資金投入，承擔這些基礎設施投資、建設、運營的各類主體，包括地方政府、融資平臺、社會資本、金融機構等，形成了大量債務。如果今后依舊依靠傳統途徑新增基礎設施投資，難度會越來越大。 繼4月30日基礎設施REITs試點通知下發后，8月3日，國家發展改革委向社會發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》。業內普遍認為，通知是核心配套文件，標志著中國公募基礎設施REITs試點工作從前期政策調研、頂層制度設計進入實際操作的新階段。 “申報工作通知的出臺，說明公募基礎設施REITs試點工作在順利推進。”北京大學光華管理學院副院長張崢說，通知和中國證監會起草的、正在征求意見的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》共同組成了試點的兩個實操配套文件。通知主要針對項目申報的細節，如申報的基本條件、材料要求、申報程序、合規性審查等方面，提出較為明確的方向和指標要求。 中國國際工程咨詢有限公司研究中心主任李開孟表示，試點推行的公募REITs強調權益導向，不同于債權投資的保本保息或固定回報，也不存在抵押或擔保等增信措施，基金投資人收益與項目預期現金流直接相關，基礎設施項目“運營持續穩定”是REITs投資回報的主要保證。因此，基礎設施項目手續依法合規是試點工作順利開展的必要前提，基礎設施項目持續健康平穩運營是衡量試點工作成功與否的關鍵標準。 鼓勵新型基礎設施項目參與試點成為新亮點 優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點成為公募基礎設施REITs試點的一大亮點。“這次試點定位精確，靶向性很強，就定位在基礎設施領域，但不是狹義的、傳統的基礎設施，而是包括新型基礎設施，并且對新型基礎設施的具體內涵，進行了明確說明?！睆垗樥f。 中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬認為，與傳統基礎設施相比，新型基礎設施增長潛力更大，對工業、農業、交通、能源、教育等行業賦予更多新動能。一些產權清晰、收益穩定的新型基礎設施項目適合發行REITs產品。通知將納入試點支持的新型基礎設施REITs項目范圍界定為：數據中心、人工智能、智能計算中心項目；5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目；智能交通、智慧能源、智慧城市項目。 同時，試點將聚焦重點區域。通知要求優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。 國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園有望參與試點 根據通知，鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。試點項目應滿足以下條件：位于國家發展改革委確定的戰略性新興產業集群，或《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》確定的開發區范圍內；業態為研發、創新設計及中試平臺，工業廠房，創業孵化器和產業加速器，產業發展服務平臺等園區基礎設施；項目用地性質為非商業、非住宅用地。 張崢認為，通知對產業園的入選確定了更細致的標準，讓后面項目的申報和落地有了明確的標準指引。 2019年《國家發展改革委關于加快推進戰略性新興產業集群建設有關工作的通知》公布了第一批66個國家級戰略性新興產業集群名單?！傲腥雵壹墤鹇孕孕屡d產業集群名單的基礎設施，如果收益穩定且具有成長性，當屬理想的REITs底層資產。”李開孟說。 2018年2月，國家發展改革委、科技部等部門對現有開發區進行了嚴格審核，發布了《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》，包括2543家開發區，其中國家級開發區552家和省級開發區1991家。 徐成彬表示，經濟技術開發區或產業園區本質上是一個基礎設施平臺，建設內容包括水電氣熱、市政道路、綠化、公共配套平臺、產業發展服務等。由于開發區或產業園區一般都是滾動開發，因此整體打包開展REITs試點往往難以滿足現金流穩定等要求，可以選擇園區內的一個或數個子項目，通過物業租賃或產業輔導等形式獲得穩定現金流，形成優質底層資產。 “某些園區資產從形式上往往表現為樓宇或物業，但與普通商業地產存在顯著差異?！?徐成彬說，差異主要表現在三個方面：一是收入來源主要是物業租賃或服務收入，而非房地產銷售收入；二是業態表現為研發、創新設計及中試平臺，工業廠房，創業孵化器和產業加速器，產業發展服務平臺等園區基礎設施，而非酒店、公寓、娛樂服務等房地產項目；三是項目用地性質一般為工業用地、公共管理與公共服務設施用地（如科研用地）、物流倉儲用地等，而不是商業、住宅用地。 此外，通知明確，此次試點控制在基礎設施領域，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。 基礎設施領域項目儲備豐富 企業積極性很高 “我國基礎設施資產非常豐富。多個行業和領域優質存量資產多、項目收益好、增長潛力大，為基礎設施REITs試點提供了大量優質底層資產?！眹野l展改革委投資所融資室副主任李澤正介紹，倉儲物流方面，據有關機構統計，全國營業性通用倉庫面積超過十億平方米，高標倉面積超過三千萬平方米，資產規模大、投資回報率較高。收費公路方面，2018年全國收費公路里程達16.81萬公里，全年收費公路通行費收入5552.4億元。鐵路方面，全國鐵路運營里程突破13萬公里，其中高鐵運營里程超過3萬公里。高鐵項目中，不乏像京滬高鐵一樣盈利能力強、收益較高的項目。市政方面，據有關機構統計，2018年全國自來水廠已超4000余座，供水量614億噸/年，水費超1200億元。污水處理578億噸/年，垃圾焚燒1億噸/年，污水、垃圾處理費用約800億元。 調研發現，基礎設施領域的企業對REITs試點的積極性很高。廣州越秀集團控有創興銀行、越秀地產、越秀交通、越秀房托基金四家香港上市公司和一家A股上市公司——越秀金控。該集團將越秀交通看作集團重要的戰略穩定器，主要投資、經營和管理廣東省及其他經濟高增長省份的高速公路和橋梁。自從1997年登陸港交所主板以來，越秀交通目前投資及運營管理的收費公路和橋梁項目達15個，應占權益收費里程達532.4公里，控股項目應占權益里程達455.1公里。2010年至2019年的10年間，越秀交通的總資產、業務收入、利潤總額的年復合增長率分別為11.5%、10.6%以及9.4%。與此同時，越秀交通重視對股東的分紅，過去10年的派息率平均值高達58.7%。 越秀集團相關負責人表示，該集團于2005年推動其不動產信托基金在香港上市，REITs運作經驗豐富。越秀集團有強烈的意愿和扎實的能力參與公募基礎設施REITs試點。 | |||||
